Льготную ипотеку урежут, семейную — расширят

Ставка по льготной ипотеке с 1 июля подрастет, верхняя планка для кредита будет снижена и станет одинаковой для всех регионов — это не очень обрадует жителей столичных регионов. Зато теперь новая «Семейная ипотека» подходит гораздо большему числу потенциальных заемщиков.

Программа ипотеки с господдержкой на приобретение новостроек под 6,5% была запущена в 2020 году в качестве помощи застройщикам, банкам и населению. Спрос на жилье вырос — в итоге  подскочили и цены. Программа должна была завершиться 1 июля 2021-го, но менее чем за месяц до этой даты власти  анонсировали ее продление еще на год.

Основные изменения в программе ипотеки с господдержкой касаются ставки и лимита на выдаваемый кредит. Так, минимальная ставка вырастет с 6,5 до 7%, а максимальный объем займа сократится до 3 млн рублей. Последнее условие уравняет все регионы, хотя раньше для Москвы, Петербурга, Подмосковья и Ленобласти лимит составлял 12 млн рублей, а для всех остальных регионов — 6 млн рублей.

Как объяснил вице-премьер Марат Хуснуллин, сумма более 90% кредитов, выдаваемых по льготной программе, равна как раз 3 млн рублей, так что именно ее власти сочли «оптимальным пределом».

Требования к типу жилья (квартиры в новостройках) и размеру первоначального взноса (не менее 15%) остались прежними.

	До 1 июля 2021 года	После 1 июля 2021 года
Ставка	6,5%	7%
Первоначальный взнос	15%	15%
Максимальный объем кредита	Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Ленобласть — 12 млн рублей; остальные регионы — 6 млн рублей	3 млн рублей для всех регионов
Тип жилья	квартиры в новостройках	квартиры в новостройках

Новая программа ипотеки с господдержкой продлится до 1 июля 2022 года.

«Семейная ипотека» стала доступнее

Следующая новость того же раздела — изменение условий еще одной госпрограммы — «Семейной ипотеки». Так, если раньше на кредит с максимальной ставкой 6% претендовали только семьи, где второй и последующий ребенок родились после 1 января 2018 года или где есть ребенок-инвалид (даже единственный), то теперь такой кредит вправе получить все семьи, где есть хотя бы один ребенок, родившийся не ранее 1 января 2018 года. При этом предельный объем выдаваемого займа будет гораздо выше, чем для новой льготной ипотеки: 12 млн рублей в столичных регионах и 6 млн рублей — во всех остальных.

ВЫГОДНО

Подберите оптимальный вариант ипотечной программы с Циан.Ипотекой

По словам Марата Хуснуллина, новые условия «Семейной ипотеки» позволяют дать кредиты еще 100–120 тыс. семей (для сравнения: в 2020 году их было выдано около 80 тыс.). В общей сложности обе программы помогут с получением льготных жилищных займов 250 тыс. семей на сумму 700–800 млрд рублей.

Сроки вступления новых условий в силу пока не установлены, но известно, что пока программа действует вплоть до 31 декабря 2022 года.

	Старая программа	Новая программа
Кому доступна	в семье минимум двое детей, хотя бы один из них родился после 1 января 2018 года; в семье есть ребенок с инвалидностью — он может быть единственным; в программе могут участвовать усыновители	в семье есть ребенок, который родился после 1 января 2018 года; в семье есть ребенок с инвалидностью (он может быть единственным); в программе могут участвовать усыновители
Ставка	до 6%	до 6%
Что можно купить	квартиру, участок, дом; можно взять кредит на ИЖС	квартиру, участок, дом; можно взять кредит на ИЖС

По словам гендиректора «Дом.РФ» Виталия Мутко, при дальнейшем повышении ключевой ставки средняя ипотечная ставка (не льготная) приблизится к уровню 9%.

«Выгоднее, чем сейчас, уже не будет»

Мнения экспертов по поводу обновленных программ разделились. Например, Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», приветствует решение расширить условия семейной ипотеки и продлить программу с льготной ставкой, пусть даже с урезанным лимитом.

«Резкая отмена программы и возврат к базовым ставкам могли привести к стагнации на рынке новостроек, корректировке планов застройщиков по выводу новых проектов и, не исключено, к сокращению объемов жилищного строительства», — так аргументирует свою позицию эксперт.

А Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, краток и прямолинеен: выгоднее, чем сейчас, уже не будет.

За последний год около 80% ипотечных договоров для покупки квартиры в новостройках было заключено в рамках программы с господдержкой, отмечает замдиректора бизнес-юнита «Финансы» Циан Михаил Кочеров.

«Программа себя исчерпала: застройщики успешно пережили кризис и нарастили жирок: например, чистая прибыль  ПИК в 2020 году увеличилась почти в два раза по сравнению с 2019-м, цены на недвижимость выросли, нивелировав весь эффект от низкой ставки по ипотеке, а почти четверть ипотечников по этой программе — спекулянты и инвесторы», — считает Михаил Кочеров.

Насчет спекулянтов и инвесторов эксперт не голословен: Счетная палата уже объявила о грядущих проверках и оценке эффективности программы ипотеки с господдержкой именно как меры поддержки населения. Об этом в интервью ТАСС сообщила аудитор Счетной палаты Светлана Орлова. По ее словам, есть случаи, когда заемщик брал по три-четыре кредита. К тому же, полагает аудитор, надо проверить риск большой закредитованности россиян.

Несмотря на это, резко сворачивать субсидирование ипотеки нельзя, ведь это существенный фактор политической стабильности. В итоге найдено соломоново решение: условия по льготной ипотеке перенести в семейную ипотеку (лимиты 6 и 12 млн явно на это намекают), а саму программу льготной ипотеки обезжирить, уравняв лимиты до 3 млн по всей России, разъясняет Михаил Кочеров.

Ипотечный бум начнет сдуваться

Озвученные Маратом Хуснуллиным перспективы (обещанная выдача 250 тыс. кредитов) замдиректора бизнес-юнита «Финансы» Циан считает реалистичными, хотя полного замещения льготной ипотеки не случится (по ней было выдано примерно 500 тыс. кредитов). Спрос на новостройки сократится, а вот на снижение цен рассчитывать не стоит — скорее рынок ждет стагнация, ведь кроме спроса на цены влияют и другие факторы (например, стоимость материалов и рабочей силы). К тому же сейчас очень высока инертность рынка — это тоже не способствует снижению цен.

ВСЁ ПОД РУКОЙ, БЕСПЛАТНО И ОНЛАЙН

Андрей Колочинский полагает, что в целом общий объем выдачи ипотеки на первичном рынке после 1 июля 2021 года все же сократится, так как программа семейной ипотеки рассчитана на узкую категорию заемщиков. В Московском регионе по новым условиям льготной ипотеки будут заключаться в основном альтернативные сделки с продажей старого жилья.

ВМЕСТЕ С ТЕМ НЕКОТОРЫЕ СЕМЬИ С ДЕТЬМИ СМОГУТ РЕФИНАНСИРОВАТЬ СВОИ ИПОТЕЧНЫЕ ЗАЙМЫ, УМЕНЬШИВ КРЕДИТНУЮ НАГРУЗКУ, — ЭТО ВАЖНО В УСЛОВИЯХ ВЫСОКОЙ ИНФЛЯЦИИ И ПАДЕНИЯ ДОХОДОВ НАСЕЛЕНИЯ.

При этом на льготных программах свет клином не сошелся. Если средняя ставка приблизится к 9% (как это предрек Виталий Мутко), для стимуляции спроса застройщики будут придумывать совместные с банками программы субсидирования ставки за счет собственных средств. Такой сценарий вероятен для низколиквидных проектов, непопулярных у покупателей жилья, считает Андрей Колочинский.

Программ лояльности со стороны девелоперов будет все больше, соглашается Алексей Лухтан. В погоне за покупателем девелоперы разнообразят свои программы по субсидированию ипотечных ставок. В итоге при средней ипотечной ставке (без льготных программ) 8% и субсидировании этих ставок застройщиком ставка в итоге составит в среднем 4–5% на весь срок кредитования, комментирует эксперт.

ПРИНИМАЙТЕ РЕШЕНИЕ ВЗВЕШЕННО

Он напомнил и об одном из основных недостатков новой программы с господдержкой — лимите 3 млн рублей даже на территории Московского региона. Например, средняя цена трехкомнатной квартиры в Новой Москве сегодня составляет 15–18 млн рублей. Получается, что 85% стоимости (это 12–15 млн рублей) заемщику надо будет оплатить собственными средствами — это практически нереально для большинства покупателей. Но в регионах, где бюджет сделки гораздо ниже, программа продолжит пользоваться стабильным спросом, считает Алексей Лухтан.

Господдержка сделала свое дело

Эксперты сошлись во мнении, что программа ипотеки с господдержкой выполнила свою задачу: помогла в трудную минуту — пора и честь знать.

— Выгоднее, чем сейчас, ипотека уже не будет.

— Окончательно господдержка не иссякнет, но условия будут не такими привлекательными для заемщиков.

— В нынешнем виде программа льготной ипотеки спровоцировала ряд побочных эффектов, главный из них — рост цен.

— На случай, если ни одна из льготных программ покупателю не подходит, застройщики придумают выход. Но не сразу.